Na co zwracać uwagę przy umowach kredytowych? Co musisz wiedzieć przy podpisywaniu umowy?

Biorąc kredyt jakikolwiek, trzeba pamiętać że jest to zobowiązanie na wiele lat. Dlatego trzeba sobie przyszykować taki grunt, który zapewni nam spokój pomimo zaciągniętego zobowiązania. W umowach kredytowych znajduje się zawsze wiele zapisów, o których pracownicy banków nie wspominają podczas pierwszego spotkania, niekiedy nawet umyślnie. Dlatego trzeba być mądrzejszym i pokazać, że nie można Nas naciągać i być w stosunku do Nas nieszczerym.

• Dokładnie czytaj umowę
• Oprocentowanie kredytu
• Kredyt w obcej walucie
• Prowizja kredytu
• Wypowiedzenie umowy

Dokładnie czytaj umowę

Tylko nieliczni klienci wykazują się inicjatywą i dokonują dokładnej oraz skrupulatnej analizy wszystkich zapisów umowy. Przeważnie są to osoby z wykształceniem prawniczym lub ekonomicznym, którym nieobce są takie zagadnienia. Takich ludzi raczej ciężko w takich kwestiach zagiąć. Jednak w przypadku osób które takiej wiedzy nie mają, już nie jest tak różowo.

W czym jest największy problem? W tym, że atrakcyjna cenowo oferta poprzez niekorzystne zapisy w umowie okazuje się być powodem wysokich wydatków. Niektóre klauzule mogą nakładać na kredytobiorcę dodatkowe obowiązki, których nie przedstawiono podczas spotkania w oddziale. Warto wiedzieć jakie elementy powinny znaleźć się w umowie, aby móc porównać otrzymany dokument z wzorcem.

Zatem na co więc warto zwrócić szczególną uwagę, czytając umowę kredytową? Poniższe punkty opisują najważniejsze aspekty, które mogą realnie wpłynąć na całkowity koszt zobowiązania.

Oprocentowanie kredytu

Przede wszystkim należy zapoznać się z zasadami oprocentowania kredytu i porównać go z ofertą zaprezentowaną przez pracownika banku. Większość obecnie stosowanych przez banki rozwiązań składa się ze zmiennej oraz stałej części oprocentowania.

Zmienna część stanowi rynkowa stopa procentowa, która podlega wahaniom w zależności od sytuacji gospodarczej. Drugim składnikiem oprocentowania jest marża kredytowa, która nie zmienia się przez cały okres spłaty zobowiązania. Dla przykładu: jeśli podpisujemy umowę z marżą 2,5%, to nawet gdy stopa referencyjna wzrośnie lub spadnie, marża pozostanie na tym samym poziomie.

Trzeba również zwrócić uwagę na to, jak często bank będzie dostosowywał stopę procentową do warunków rynkowych — co miesiąc, raz na trzy czy raz na sześć miesięcy. Ma to znaczenie szczególnie w przypadku częstych zmian poziomu rynkowych stóp procentowych. Im krótszy okres obowiązywania stopy procentowej, tym niższe jest zwyczajowo oprocentowanie, ale jednocześnie rat może ulegać częstszym zmianom.

Różnica między WIBOR a WIRON

Od 2023 roku banki przechodzą ze wskaźnika WIBOR na WIRON. WIRON jest obliczany na podstawie rzeczywistych transakcji międzybankowych, co sprawia że jest mniej podatny na manipulacje. Warto sprawdzić w umowie, który wskaźnik będzie stosowany i jak ewentualna zmiana wskaźnika wpłynie na wysokość raty.

Kredyt w obcej walucie

Spread ma duże znaczenie w przypadku kredytów zaciąganych w walucie innej niż złoty. Kurs kupna to cena, po jakiej bank może kupić daną walutę od klienta, natomiast kurs sprzedaży określa za ile daną walutę można kupić od banku. Kurs sprzedaży zawsze jest wyższy od kursu kupna i stanowi „zarobek” dla banku udzielającego kredytu.

W przypadku kredytów hipotecznych to o tyle znaczące, że kredyt w walucie obcej wypłaca się po kursie kupna czyli niższym, a spłaca po kursie sprzedaży czyli wyższym. Różnica ta, zwana spreadem walutowym, może wynosić od kilku groszy do kilkudziesięciu groszy na jednostkę waluty. Przy dużych kwotach i długim okresie kredytowania spread generuje dodatkowy koszt rzędu nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Klauzule abuzywne w umowach walutowych

Po wyrokach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wiele zapisów umownych dotyczących kredytów frankowych zostało uznanych za niedozwolone. Banki nadal mogą stosować tabele kursowe, ale sposób ich ustalania musi być transparentny i przewidywalny dla klienta. Jeśli umowa nie precyzuje jasno sposobu ustalania kursu, może zostać zakwestionowana w sądzie.

Prowizja kredytu

Bank musi zarobić na tym, że pożycza pieniądze, zatem przy podpisywaniu umowy kredytowej zawsze zostanie naliczona prowizja. Innymi słowy, to jednorazowy koszt liczony od kwoty kredytu, jeszcze przed jego uruchomieniem. Można ją przekazać do banku gotówką bądź, jeśli zdolność kredytowa na to pozwala, doliczyć do kwoty kredytu.

Zdarza się, że banki w zamian za niższą prowizję proponują ubezpieczenie na przykład od utraty pracy lub od nieszczęśliwych wypadków. Należy się dokładnie zastanowić nad taką opcją czy jest opłacalna. Dlaczego? Prowizję płaci się jednorazowo, natomiast ubezpieczenie trzeba uiszczać przez kilka lat lub nawet przez cały okres kredytowania, a cały koszt ubezpieczenia może okazać się nieporównywalnie wyższy niż wartość prowizji.

Porównanie kosztów prowizji i ubezpieczeń

Jak widać w powyższej tabeli, pozorna oszczędność na prowizji może oznaczać wielokrotnie wyższe wydatki w długim terminie. Przed podjęciem decyzji warto przeliczyć wszystkie warianty i wybrać ten ekonomicznie korzystniejszy.

Wypowiedzenie umowy

Warunki wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank zostały uregulowane w ustawie Prawo bankowe. Jedną z głównych przesłanek jest niedotrzymanie przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu i utrata zdolności kredytowej. W zależności od tego jak sformułowana jest umowa, bank ma prawo do wypowiedzenia umowy wówczas, gdy wartość nieruchomości znacząco spadła lub znaleźliśmy się w okresie wypowiedzenia umowy przez pracodawcę.

Nie są to kwestie nie do przejścia, jednak trzeba być świadom takich zapisów. Jeśli umowa zawiera zbyt szeroką definicję „utraty zdolności kredytowej”, nawet przejściowe problemy finansowe mogą skutkować wypowiedzeniem całego kredytu. Warto negocjować doprecyzowanie tych warunków jeszcze przed podpisaniem umowy, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Prawo kredytobiorcy do wcześniejszej spłaty

Równie ważne jak warunki wypowiedzenia przez bank są prawa kredytobiorcy do wcześniejszej spłaty. Zgodnie z przepisami, bank nie może odmówić wcześniejszej spłaty, ale może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę. Maksymalna wysokość tej prowizji wynosi 3% niespłaconego kapitału w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu i do 3% w przypadku stałego oprocentowania.

Przed podpisaniem umowy sprawdź, czy bank stosuje tę prowizję i w jakiej wysokości. Niektóre instytucje oferują możliwość wcześniejszej spłaty bez dodatkowych opłat, co daje większą elastyczność w zarządzaniu zobowiązaniem.