Wiele firm potrzebuje magazynów, ale nie zawsze łatwo jest znaleźć budynek, który odpowiadałby ich konkretnym oczekiwaniom. Istnieje jednak sprytne wyjście z tej sytuacji. Zamiast szukać magazynu, który spełni nasze wymagania, można zaprojektować i zbudować magazyn od podstaw właśnie w ten sposób, aby je spełniał.
Czym są magazyny BTS?
BTS to skrót od „build-to-suit”. Magazyn tego typu to obiekt, który został zaprojektowany i wybudowany dla dedykowanego odbiorcy. O takich magazynach mówi się nieco żartobliwie, że są „szyte na miarę”, ponieważ zamiast zastosować gotowe rozwiązania, dopasowuje się parametry obiektu do indywidualnych potrzeb i oczekiwań odbiorcy. To klient określa szczegóły planowanego obiektu — od rozmiarów i funkcjonalności po detale techniczne wpływające na późniejszą eksploatację. W odróżnieniu od standardowych hal produkcyjnych czy magazynowych dostępnych na rynku, obiekt BTS powstaje z myślą o jednym najemcy, co eliminuje kompromisy związane z uniwersalnością przestrzeni.
Proces ten rozpoczyna się od szczegółowej analizy wymogów przyszłego użytkownika. Wspólnie z deweloperem precyzuje się nie tylko metraż czy układ stref przeładunkowych, ale także takie elementy jak rodzaj posadzki, system wentylacji czy zabezpieczenia przeciwpożarowe dostosowane do specyfiki magazynowanych towarów. Magazyny BTS omawia dokładniej specjalistyczny serwis TopMagazyny.pl, podając ich konkretne zalety. Ale magazyny tego typu mają nie tylko mocne strony. Czego jest więcej – plusów czy minusów? Przyjrzyjmy się bliżej tej kwestii.
Zalety magazynów BTS
Podstawową zaletą magazynów „build-to-suit” jest możliwość swobodnego wyboru konkretnych cech i parametrów budynku magazynowego – dotyczy to jego lokalizacji, rozmiarów, rozplanowania powierzchni i dostosowania funkcjonalności do docelowego przeznaczenia. Firma nie musi rezygnować z optymalnych rozwiązań logistycznych ani przystosowywać swoich procesów do ograniczeń narzuconych przez uniwersalną architekturę.
Lokalizacja na indywidualne potrzeby
Skupmy się na chwilę na lokalizacji. Przy magazynach projektowanych do indywidualnych potrzeb klienta nie ma w zasadzie ograniczeń. Magazyn można wybudować praktycznie w dowolnej lokalizacji, ponieważ można go do każdego otoczenia odpowiednio zaadaptować. Najczęściej takie magazyny budowane są na terenach należących do klienta albo w obrębie gruntów stanowiących własność dewelopera. Ale nie trzeba dysponować terenem – można dopiero go poszukiwać. Da się zlecić znalezienie terenu pod budowę magazynu BTS, uwzględniając kryteria takie jak bliskość tras tranzytowych, dostęp do siły roboczej czy odległość od kluczowych rynków zbytu.
Wymiary i parametry techniczne dostosowane do działalności
Swoboda wyboru, jakie wymiary i parametry ma mieć budynek, jest bardzo cenna. Nawet wysokość magazynu może zostać dostosowana do potrzeb zleceniodawcy — może to wpływać na przykład na koszty ogrzewania, liczbę poziomów składowania czy typ systemów transportowych zastosowanych wewnątrz. Firma planująca składowanie palet w wysokich regałach automatycznych ma zupełnie inne wymagania niż przedsiębiorstwo zajmujące się magazynowaniem artykułów chłodzonych wymagających niższych pomieszczeń.
Parametry konstrukcyjne — takie jak nośność stropu, szerokość przęseł czy liczba doków — wynikają bezpośrednio z założonego profilu działalności. Możliwe jest zastosowanie posadzek wzmocnionych, odpowiednich dla ciężkich wózków widłowych, albo instalacji chłodniczych z precyzyjną kontrolą temperatury. Nawet oświetlenie czy system zarządzania energią buduje się tak, by odpowiadały harmonogramowi pracy danej firmy.
Zagospodarowanie przestrzeni zewnętrznej
Ten model budowy magazynów jest korzystny nie tylko ze względu na zaprojektowanie ich od podstaw, by spełniały określone potrzeby i oczekiwania. Zaadaptować można także przestrzeń wokół budynku magazynowego, a zatem na przykład zaprojektować i wykonać parking, nawet taki o niestandardowych wymiarach, strefy manewrowe dla ciężarówek o określonych gabarytach czy miejsca postojowe dla specjalistycznego sprzętu. Firma zyskuje pełną kontrolę nad infrastrukturą towarzyszącą, co w przypadku obiektów uniwersalnych często stanowi pole do kompromisów.
Wady magazynów BTS
No dobrze, a jakie są słabsze strony takich magazynów? Tutaj na pierwszy plan wysuwa się czas realizacji inwestycji. Od momentu zlecenia do chwili, gdy budynek magazynowy jest gotowy do użytku, mija sporo czasu. Często okres ten wynosi więcej niż rok. Nie jest to zatem wygodne rozwiązanie dla tych, którzy po prostu nie mogą tyle czekać, bo potrzebują magazynu „na już”. Proces obejmuje przecież nie tylko samą budowę, ale także etapy formalne — wybór działki, uzgodnienia projektowe, uzyskanie pozwoleń, a następnie faktyczną realizację obiektu wraz z infrastrukturą techniczną.
Koszty najmu i zabezpieczenia finansowe
Kolejną wadą jest możliwy wyższy koszt najmu i wymóg dodatkowego zabezpieczenia finansowego. Deweloperzy często wymagają od przyszłego najemcy większej gwarancji finansowej niż w przypadku obiektów uniwersalnych. Wynika to z faktu, że budują obiekt specjalistyczny, który w razie rezygnacji klienta trudniej będzie przekształcić pod potrzeby innego użytkownika. Część tych ryzyk przenoszona jest na najemcę w postaci wyższego czynszu lub wymaganych depozytów.
Długoterminowe zobowiązanie umowne
Do minusów należy też długi okres najmu. Trzeba będzie podpisać umowę na 8-10 lat, a czasem nawet dłużej. Dlaczego aż tyle? Ponieważ magazyn BTS powstaje z myślą o konkretnym zleceniodawcy i jego potrzebach, dlatego to właśnie do nich jest dostosowany. W związku z tym może być niełatwo znaleźć nowego najemcę. Stąd, jeśli cała inwestycja ma się opłacać, zachodzi potrzeba związania się na dłużej ze zleceniodawcą. Dla firmy planującej ekspansję lub przewidującej zmianę modelu działalności taka sztywność umowy może okazać się ograniczeniem trudnym do zaakceptowania.
brak komentarzy